城北进入大盘品质时代——绿地新里城值得买吗？

今天最热的话题，莫过于绿地在德阳拿地的消息，关注度极高，总占地546亩，其中科教用地约199亩，城镇住宅约347亩；从拿地指标来看，释放了那些信号呢？一是表明政府大力打造健康谷区域的决心，引进国际一流的教育配套；从企业层面来讲，绿地高度重视区域的发展，表明深耕区域的决心。

一、项目区域

1、区域规划高占位：德阳国际健康谷，对标全球一流健康城，以大教育、大健康、大旅游3大产业为三大发展方向；以 “5岛” “4翼”聚合城乡产业空间一体联动，实现集群化发展，属于政府重点打造的区域之一；

2、高绿地面积：有别于传统的城市产城融合规划，项目所在区域森林覆盖率约64%，林地资源约29%，拥有丰富的水湖资源，“生态”二字可算名副其实。

3、名校规划：项目3公里范围内，片区现有的知名学校有庐山路小学、德阳市一小分校（在建中），包括项目自身引进的成都外国语学校，包含幼儿园、小学、初中、高中。但目前在建设中，幼儿园、初中预计今年9月开始招生；

除了区域规划的高占位发展、生态资源丰富、一流的教育资源之外，区域待提升主要有两个方面：

1、区域发展待提升： 区域的集中开发时间较晚，绿地新里城区域内在售楼盘较少，加上为了保证规划呈现最好的效果，政府供地也非常谨慎，区域的成型速度可能会相对较慢。

2、大型生活配套待提升： 项目虽然有商业规划，但体量小，主要以社区服务类为主，距离最近的万达商圈仍有接近3公里的距离，步行的距离感仍较远，驾车可能又会显得大费周章。当然，好处是远离商圈的嘈杂，也可享受商圈的配套。

二、项目规划

项目整体1.58的容积率，产品定位为洋房+高层+独立商业的业态组合，通过稀缺的洋房产品，避免了片区项目间的竞争，项目一期定位是2T4高层、1T2洋房，目的在于高层走量确保现金流、洋房溢价树形象；

1、规划优势：

1号地块容积率2.0地块分组团规划为高层、洋房，高层小区打造更多的公共空间，提升居住品质；楼间距更大，视野、采光通透性、私密性相对更好；从业态上来看，小区品质打造更纯粹，不存在高层对洋房品质的影响。

2、规划亮点

绿地新里城目前1号地块在售，占地128亩。总共由11栋高层、8栋洋房、6000㎡独立商业组成。总户数1386户，其中高层1178户，洋房208户。2、3号后期地块暂处于规划之中。一期从规划布局及功能打造上看得到四个亮点：

1）4.8万㎡的园林景观 ：采用高中低层次分明，高地错落的景观打造手法，园区内设有环形跑道，多功能运动中心，从小区环境、功能设计方面，考虑了改善型客户的需求；

2）2T4高层、1T2洋房： 高层、洋房分组团开发，高层呈围合式布局，双中庭设计，确保每户的采光、视野景观面都相对更好；洋房呈排列式布局，保证了户户南北通透；

3）商业相对独立： 商业没有采用传统围合式底商的做法，避免对居住环境的影响，营造高端的形象，毕竟一线城市大多数高端住宅小区都不会做底商，让居住更纯粹。

4)4-6米挑高、精装大堂 ：高层每栋楼都规划了架空层，大堂的层高挑高达到4-6米。酒店式入户大堂，国际级的设计团队，营造豪门生活质感。

综合以上来看，企业从拿地到项目呈现，对于项目的定位非常精准，加上绿地新里系属于中高端品牌系列，在已经相对成熟的体系下，项目的综合调性和形象在区域内也是达到了较高水准之一。不过地块仍存在一些先天软肋，自身距离商圈有一定距离、基本生活配套的空白等还需要在后续规划中逐渐呈现才能揭晓答案。

三、现场体验

作为品牌房企，项目示范区展示值得学习的地方有：

1、入口的仪式感： 在示范区入口上，通过石材、立体字的应用，给人生态、流动的感觉；

2、国际健康谷规划馆： 从整体规划、绿地展示，凸显项目所在区域的产业、教育、生态等核心卖点；

3、示范区打造 ：通过大面积的绿化、互动小品、水景应用，提升体验度，给人置身于公园的感觉；

综合而言，绿地新里城在示范区打造水准相对较高，不仅满足于功能需要，也考虑到区域的热度相对不高，项目前期要出彩，势必需要特色化的氛围营造，满足大众的猎奇心理。当然对项目来说，前期的投入能彰显品牌房企的综合实力，相信2号地块的园林展示区的打造，相信也不会让人失望。

四、户型及价格

目前在售主要为两类产品，高层剩余主力为建面123㎡四房双卫、洋房剩余主力为建面130㎡四房双卫。 户型面积偏向改善型。有两个主要特点，一是都为双阳台、全飘窗设计，二是注重功能设计。

1、高层建面123㎡四房双卫： 具备主卧带衣帽间、横厅等卖点，横厅一体化对客厅的舒适度和开阔度提升较大；但也存在问题，过道造成面积浪费，次卧的私密性一般等，这也是横厅一体化下同类型产品的通病。

2、洋房建面130㎡四房双卫： 130㎡户型就显得中规中矩一些，主卧带独立衣帽间、次卧尺寸相对舒适，双阳台设计、飘窗设计，都是市场改善型产品常见的做法，很难挑出毛病，整体的功能满足下，面积控制相对较好。

总结

1、从区域发展来看，随着城市向北发展，区域属于改善首选，项目的位置距离万达商圈3公里，加上稀缺的教育资源和生态配套，在先天条件上具备较强的优势，随着板块内各项目的逐渐开发和配套完善，对于区域未来的发展前景是值得看好的；

2、从项目整体看来，高层、洋房分组团开发，对小区的居住品质和纯粹性也有较大提升。产品在区域内相对更偏改善型定位，酒店式入户大堂的打造，提升生活居住品质；

3、在示范区打造水准来看，不仅满足于功能需要，也考虑到区域的热度相对不高，描绘区域未来生活场景，势必需要特色化的氛围打造。

4、最后，项目的性价比如何？高层均价约7000元/㎡,价格水平比周边低约1000元/㎡。洋房均价约8800元/㎡，小编认为对于改善型客户而言是不错的选择。