严苛调控下 上半年商品房销售仍然快达两万亿！

政策不断调控，上半年商品房销售仍然快达两万亿！

来源：胡润百富

信贷、税费、土地、限购、限售……今年中国继续动用各种调控政策，试图控制房价的“过快上涨”。但即便是在这样严的国家调控下，房企的销售额仍旧在升高。

据报道，上半年全国各地的楼市调控政策先后发布192次，平均每天都有1个相关政策出台。这些新出炉的政策主要以二三线城市为主，限购和限售是调控主力。因为四个一线城市先期已经制定了较为严格的限购、限售措施，一些政策调控主要以商业银行调整首付比例或者贷款利率为主。

十大地产商上半年累计销售商品房 1.97 万亿元，日均超百亿元。去年同期十大房企累计销售额为1.54万亿元。

房价调控政策更加细化

宏观调控方面，发改委限制地产企业外债资金投资境内外房地产，原银监会提出严控除按揭贷款以外的信贷资金流入房市，住建部则提出增加土地供应，提到 3-5 年内热点城市租赁住房、共有产权房用地占新增住房用地供应 50% 以上。

具体到各地方，调控城市以限售、限贷为主。73 个城市一共发布限购政策 135 条、限贷政策 176 条。另由 51 个城市以及海南全区域实行限售。

调控政策更多还是以限制为主。今年第二季度，海南在已出台限购政策的基础上，实施全域限购；沈阳将新房和二手房限售范围扩大到全市行政区域（不含辽中区、新民市、康平县、法库县）内，限购对象为拥有 2 套及以上住房的沈阳市籍家庭；哈尔滨则是要求 6 个主城区的新房，在签约后三年內不能出售。

近20年间，中国的地产调控收紧期明显长于宽松期，且每次收紧的调控几乎都被打上“史上最严” 的标签。但每次调控之后，房价先跌后涨，只要政策稍一放松，便会出现一年内涨 50% 的反弹。

在中国调控房地产的这个过程中，地产调控的次数逐渐增多、发布政策的政府等级从省会级一直下探到县级市。同时，调控政策也越发细化，包括一些城市对外地户籍买房者限购时通常会加上婚姻、社保、居住证等附加条件。

金融在政府调控地产中作用巨大

房地产开发投资资金，绝大部分来自于银行或资本市场，住房抵押贷款对居民购买房产发挥巨大作用，主导着房地产周期运作。

今年 5 月开始，包括建设银行、中国银行、工商银行、兴业银行等在内的多家银行，上调北京地区首套房贷款利率至央行基准利率（4.9%）的 1.1 倍，一部分银行上调至 1.3 倍。

以南京的 5.91% 首套房贷款利率和基准利率 4.9% 作对比测算，发现消费者贷款 300 万元、分 30 年还清，根据不同的还款策略每月要多还 1500-3000 元，30年累计多还 68-74 万元。

利率只是货币政策影响着房地产价格的一个方面。住房首付比例则是另一个重要工具。今年3月，北京要求个人房贷首付比升至 49%。

光大证券首席经济学家彭文生曾提出首付比是一个很好的地产调控工具，原因在于它是一种“自动稳定器” —— 设定三成首付，100 万元的房子就是 30 万、300 万元的房子就是 90 万，首付金额随着房产价值而增加，从而提高购房门槛。反之房屋贬值则降低买房门槛，从而平衡房地产的需求。

但这种长效机制却经常会被五年一届急于出政绩的政府频繁调整。2007 年中国在房价 8 年翻倍的大背景下要求全国首套房首付标准提高至 30%，房价和成交量暴跌。之后国务院在 2008 年和 2009 年分别将首套房首付比率调回 20%、将个人住房转让营业税征免时限由 2 年恢复到 5 年，房价开启新一轮上涨。

在近乎于计划经济的调控措施下，首付比调控作用在中国多地已经失效。

严苛调控下

房企销售额仍创新高

房地产在国家的多方调控下已经是计划经济。地产商从融资到拿地再到盖楼销售，十几双无形的手从中施加阻力。但是房企在严苛调控和巨大资金周转压力下，也在通过降价或低溢价的销售策略，实现业绩规模的增长。这也是为什么全国主要城市都在限价，但销售额仍创新高的原因之一。

根据易居克而瑞的统计，十大地产商上半年累计销售商品房 1.97 万亿元，日均超百亿元。去年同期十大房企累计销售额为 1.54 万亿元。碧桂园、恒大、万科销售额排今年上半年前三，分别为 4124 亿、3040 亿和 3030 亿。

中国多地目前实行严格的新房限价销售政策，导致新房每平方米单价可以比周边二手房低 50% 甚至 80%，但上半年的销售金额仍然可以打破纪录，很大原因在于多地政府对预售许可证管控有所松动。

碧桂园是所有房企中唯一一个销售额突破 4000 亿元的公司，而且它在去年的年度统计中也排名第一、2017 年销售额为 5500 亿元。目前它1-6 月的销售额已经相当于 2017 年全年的 75%。

万科今年以来受土地储备和开工供应不足影响，近几个月的单月销售规模都在 430 亿元左右，它半年度的排名较去年下滑一名至第三。但万科目前的销售额已经超过 2016 年全年。

而恒大从去年同期的第三升至第二，按照年初定下的5500亿元销售目标，恒大上半年的完成率约为 55.3%。

2018上半年TOP10房企销售额房企上半年的销售额同比增长33%，每平方米均价1.23万元同比下降5.53%，中国的房地产市场仍旧炙手可热。

上半年房企实现的销售增量还是主要集中三四线城市，尤其是周边没有一线城市、但又同时在长三角、珠三角和京津冀三大经济圈辐射范围内的三四线城市，比如舟山、芜湖、绍兴、南充、泉州等地。

这些城市上半年销售额整体同比增加约 6%。四个一线城市中，只有深圳销售额同比增加 31%，其余三个均同比下跌。二线城市的房产销售整体呈上升趋势。比如合肥增加 194%、杭州增加 23%、重庆增加 33.22%

房地产“去库存”

带来更多新的“库存”

根据国家统计局和同花顺 iFind 汇编的数据，全国商品住宅待售面积逐月减少，已经从 2017 年 2 月的 4.07 亿平方米下降到 5 月底的 2.8 亿平方米。不过由于部分热点城市在限价情况下存在一定的已售未签规模，统计数据可能存在库存规模被高估而销售规模低估的情况。

商品住宅待售面积同比减少，跟去年棚改货币化安置资金到位数创新高从而消耗大量库存有关。住建部报告指出，2016 年棚改货币化安置比例为 48.9%，消化可售商品房 2.5 亿平方米。去年相关数据暂未公布，假设 2017 年货币化安置比例达到 60%甚至以上，则消耗可售商品住宅面积为 3.1 亿平方米。

在这个过程中，政府从 2015 年开始主推的房地产“去库存”又接着刺激房企多拿地、多开工。

今年 1-5 月，全国房企新开工面积 7.21 亿平方米，同比增长 10.8%。跟 2016 年同期比，增速更是达到 21.28%。

降低首付、开放限购，降低贷款利率，其后果就是住房成交量大涨，而新开工的房屋数没有显著增加，其后果就是完工周期可售的房子变少。一般商品降价销售去库存，在这过程里，消费者买更多产品，同时低利润率会使企业产能较少，而商品本身则消失。

而住房既是消费品也是投资品。它跟普通商品“去库存”的差异在于，所谓去库存，即出售房子，只是改变了产证上的名字，改变了房屋所有人，从开发商变成了购房者。房子的数量没有减少，它还是可以在市场上流通，没有被消费掉。

同时，又因为可售商品房面积的快速下降和政府限价给人带来的涨价预期，中国商品房均价微涨只是数字游戏，限价新房一旦上市流通，其价格就会向市场定价的二手房价格靠拢。开发商收到房款后，还会进一步拿地盖楼。

消费者投机性的买房需求降低、或者说被政府抑制后，房企和地方政府很可能要继续面对如何“去库存”的问题。