房子住了10多年引发侵权官司 义父母状告义女夫妇

义父母：当初是给免费住，房子拆旧建新不知情

义女：双方口头约定10万元转让房产

警示：关系再好，涉及房产变更还是要书面约定

年过6旬的老蒋、老林夫妇，与60后李叔、刘丽夫妇，都是博白人。两家人的关系曾十分要好。刘丽与老林相认为母女关系，甚至改姓为蒋。老林1997年退休后，作为义女的刘丽还以补员的身份进入老林工作的合作社工作。

如果不是为了一处没有书面约定的房地产，曾胜似亲人的两家人或许不会两番对簿公堂。

拆旧建新房 10多年后被诉侵权

事情要从上世纪90年代说起。

1991年，老蒋通过划拨取得位于博白当地一块土地使用权，并建起三间铺面二层钢筋砖混水泥房屋一栋和平房五间，并于1991年12月取得土地使用证，土地使用权人为老蒋。

1998年，李叔、刘丽夫妇在老蒋的这块土地上拆除旧房，在靠近街道一侧建成三层砖混结构房屋一栋。次年，李叔、刘丽夫妇入住使用，期间将房屋一楼铺面及二楼租与他人使用。

两家人原本交情好，一直也相安无事。2010年12月，事情起了波澜，老蒋因换发取得新的国有土地使用证。其后，双方出现纠纷。

到了2015年6月，老蒋夫妇以李叔夫妇侵权为由将李叔夫妇诉至博白法院，要求李叔夫妇恢复该土地原状并返还，此外，赔偿非法拆除他们原来房屋造成的经济损失18.5万元以及他们的土地利用损失22.11万元。

给免费住？还是转让房产？双方都说因为关系好没约定

房子拆旧建新，如今都入住了10多年，却要求返还土地及房子，还要赔偿损失。老蒋这一举动，让李叔夫妇始料不及。

李叔夫妇称，当初老蒋以10万元的价格将该地产转让给他们，他们已经支付了8万元。由于当时双方关系很要好，只是口头约定转让，没有签合同，他们支付了转让款也没要求老蒋出具有关收据。

“如今地产升值了，老蒋反悔了。”

老蒋也有他的理由。他说，当初双方关系好，房子是给李叔夫妇免费住，对他们拆旧建新的行为不知情。

老蒋称，土地使用证如今仍登记在他的名下，李叔夫妇拿不出支付价款的收据或转账凭证，也从未向他索取购地契约及国有土地使用证，或者要求办理房地产的过户手 续。而且，他和妻子均有正式工作，无任何经济负担压力，没有甩卖房地产的需求和动机。

“他们夫妻自称10万元价款转让最多是其向我们发出要约而已，我们并未对其要约作出承诺。”

官司打了两场 认定不构成侵权

由于告的是侵权，那么，老蒋夫妇对李叔夫妇拆旧建新的行为到底知不知情，成了问题关键。

要想证实这个问题，李叔夫妇明显有些被动，说是转让房产，可拿不出书面合同，说支付8万元款项，可拿不出凭条。不过，在双方出现纠纷后，李叔用手机录下一份录音：在录音中，老蒋与李叔在通话过程中，李叔多次提及转让涉案土地的情况，且双方对涉案房屋如何处理进行了沟通。

可是，后来李叔存有原始录音的手机丢失了，转存在电脑的录音证据为此又遭质疑。

除了录音，李叔夫妇还找到多位证人，这些证人称，当初李叔夫妇建好新房办进人酒时，老蒋夫妇都来了，还封了一个大红包；2010年他们儿子结婚时，老蒋夫妇也过来喝喜酒。“他们说不知情，完全是讲假话。”

一审法院经审理，认为老蒋夫妇与李叔夫妇存在房地产转让口头协议，驳回老蒋的诉求。

老蒋夫妇不服，认为，该土地使用证至今登记在自己的名下，不存在口头转让协议，为此上诉到玉林市中院。

经审理，二审法官认为，虽然双方已达成口头房地产转让协议依据不足，但综合全案的证据，老蒋夫妇主张李叔夫妇侵权的理由不成立。

理由是，房地产作为价值较为贵重的财产，权利人不可能多年不去管理、使用，老蒋夫妇作为博白人，亦曾经在当地工作、生活多年，老蒋夫妇称对李叔夫妇拆除其旧房屋，建造新房屋居住多年的事实不知情，不符合生活常理，且李叔夫妇在一、二审期间亦提供了大量证人证明老蒋夫妇知晓该事实。

李叔夫妇对双方讼争房屋拆旧建新，并在此居住10多年，系经过老蒋夫妇的同意（默许），故李叔、刘丽夫妇的行为没有主观上的过错，不构成对老蒋夫妇的侵权。

2016年12月27日，玉林市中院对该案作出终审判决，驳回上诉，维持原判。

法官提醒：关系再好，涉及房产变更还是要书面约定

至于老蒋夫妇与李叔夫妇之间是否存在口头房屋买卖协议，二审法院认为由双方另案解决。

这意味着，李叔夫妇要想将房产变为自己的名下，估计还得打另外一场官司，请求法院认定双方的口头协议有效，让老蒋夫妇履行协议才能办理过户。当然，这个前提得有充分证据证实。

办案法官称，本案中，老蒋、老林夫妇与李叔、刘丽夫妇在纠纷前关系密切，刘丽还曾认老蒋、老林为义父母。本案双方当事人由于关系密切，就本案讼争房地产的转移、变动未订立书面合同，导致发生本案争议，双方均有过错，均应吸取教训。

看完这个案子，估计很多市民会有这样的想法：房产证即使是登记在你的名下，也并不表示房子一定是你的。

玉林市中院民三庭梁副庭长称，在以往，对于类似不动产的归属争议，由于法律在这方面的约定不是很明确，各地理解不同，做法不一。2016 年3 月1 日起实施的最高 人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释，第二条就有明确约定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

这也是说，不动产物权的归属，依据真实权利状态确定权利人，而非依据登记确定权利归属。“只要是有充分证据证实，房产登记有误或存在交易行为，那这个房子就有可能有新的权利人。”

在现实生活中，也存在房子真实权利人与房产证上登记名字不一的现象，比如人们常说的“指标房”等。梁副庭长提醒，在此类房子交易过程中，当事人要加强证据意识，签订好严密的合同，保存有关支付款项的凭证，这样万一发生了纠纷，可以更好地维护自己的权益。（注：文中双方当事人为化名）（记者 陈梅 通讯员 梁开路）

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