1209政治局会议解读：房地产长效机制是什么？

很多朋友都注意到了这一句话。12月9日召开的中央政治局会议提出，“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”。

建立房地产长效机制的提法，并非始于今日。上届中央政府在房地产调控的时候就提出来过。2013年3月27日的国务院常务会议、2015年4月30日的中央政治局会议再度提出。

大家都在问，房地产长效机制究竟是什么？

官方文件曾经出现过一个与之相近的概念。2014年3月发布的《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》提出，“健全房地产市场调控长效机制。调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策，共同构建房地产市场调控长效机制。”

房地产长效机制与房地产市场调控长效机制，两者的内涵有相近的地方，但着力点各有侧重。在攸克君看来，后者强调不管是调控还是不调控，都需要这么个机制、制度，概念的重心是“机制”；后者的语义是重在建立对房地产市场的调控机制，概念的重心是“调控”。

攸克君认为，房地产长效机制有三个重点：

一，建立基本住房保障制度。就是居者有其屋，不论是购买还是租赁，每个人都有房子住。对购买第一套住房的家庭，实行低首付、低利率政策；对于中等以下收入家庭，提供保障性住房（如北京的自住商品房）；对于买不起房的家庭，政府提供公共租赁住房。这些都早已在实行。

与此相关，出台《基本住房保障法》或《基本住房保障条例》；筹备建立住房储蓄银行。法律、法规的讨论已有多年，据说也有了草案，但何时出台没有时间表。住房储蓄银行只有专家建议，框架都没有看到。

二，改革土地制度。包括两个方面的内容：其一，国有土地制度改革。其中，住宅用地70年到期以后的问题，当然要解决。但国有土地使用权招拍挂制度，近期没有看到将进行根本改革的迹象。

其二，农村集体土地制度改革。2014年全国人大常委会授权33个县区市开展为期3年的农村集体土地制度改革三项试点，农村经营性集体建设用地入市流转试点；征地制度改革试点；宅基地改革试点。其中，农村经营性集体建设用地入市流转试点和宅基地改革试点，均在农村集体组织内进行，不向城市居民开放。也就是说，与市场化的房地产无关。小产权房转正，农村集体建设用地用于房地产开发，可见的一段时期都没有放开的可能。

三，改革房地产财税制度。来源于土地招拍挂的收入，虽名列政府基金，但已经是政府收入的重要来源。前面说了，土地招拍挂制度不会轻易改革，除非为地方政府找到可替代土地收入的税收来源。

请注意，政治局会议提到的房地产长效机制，有两个限制词，“符合国情”、“适应市场规律”。之所以提出要适应市场规律，攸克君分析，这是因为中央也看到了房地产发展过程中，包括目前的调控，有比较浓郁的行政干预色彩。此固非长久之计。说到底，房地产市场，尤其是商品房市场，还是要交给市场，要讲市场规律。

符合国情，攸克君只举一个例子：房地产税。无数的专家，不管是支持还是反对征收房地产税（房产税、物业税），提到房地产税都要拿欧美尤其是美国的房产税来类比。但美国的房产税更像是一种社区税、学区税，而我们讨论的建立房地产税制度的目标与此完全迥异。

上面提到的《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》，是在“完善地方税体系”这一节提到了房地产税：“培育地方主体税种，增强地方政府提供基本公共服务能力。加快房地产税立法并适时推进改革。”也就是说，中央要求建立房地产税制度，是把它放在培育地方主体税种这个基础上来讲的。至于抑制房价之类的功能，都是专家们意淫发挥延伸的结果。

房地产税的建立，与土地制度改革、房地产税收制度改革密切相关。尤其是建立一个全新的税种，没那么容易。但它确实非常重要，甚至可能是房地产长效机制的抓手。

显然，12月9日政治局会议是为即将召开的2016年中央经济工作会议定调。政治局会议强调，稳中求进工作总基调是我们治国理政的重要原则。要在保持社会稳定的前提下，推进关键领域工作取得突破。

就2017年而言，期望全面改革、齐头并进，不现实。那么，哪些关键领域可能会推进突破性的改革呢？会议提出，加快推进国企、财税、金融、社保等基础性关键性改革，更好发挥经济体制改革的牵引作用。

攸克君据此认为，2017年国企改革的力度会更大。央企混合所有制改革将迈开新的步伐。

但最能显出突破意义的改革，是金融领域。如果传说已久的金融超级监管体制能够在2017年取得进展，将是具有标志意义的改革突破。

落脚到房地产长效机制，如果2017年能够拿出《基本住房保障法（条例）》草案，《房地产税法》草案，就很了不起了。