扒一扒房地产行业收入的真实情况

  《每日经济新闻》记者通过对开发企业、销售人员、中介机构等进行了深入调查，尤其是万科的项目跟投制，以此为你揭开这个行业收入的面纱。看看哪些人在这波行情中分享了盛宴？

  不需要太高的进入门槛，只要足够努力，月薪可在数十万元；如果胆子够大，敢于对赌，收入更加丰厚。这是2016年前9个月房产中介行业的收入状况，看起来充满诱惑与疯狂。

  “十一”长假后，这个行业风云突变。部分房产中介在楼市调控背景下为了减负前行，开始减薪、降级、裁员。 

  成交一单或月入数十万

  房地产中介工作进入门槛并不高。近几年来，其传说中的高薪酬成为人们关注的焦点。

  《每日经济新闻》记者拿到的一份上海某商办项目的返佣明细显示，业务员卖出一套200万元以下的房子，返还佣金15.4万元，外加一部苹果手机；如果销售的房屋价值在200万元以上，佣金则提高至17万元，外加苹果手机一部。

  王栋（化名）就职于一家房地产互联网平台。他这样描述同事们的收入，有人月薪可以几十万元，即便业绩不好的人也有一两万元。公司为了更高的业绩还会和员工对赌，为了提高收入，不少员工也会加入“赌局”。

  所谓对赌，一般是公司在给分行经理下发任务时，公司和分行经理各拿出一定数额的资金，完成任务分行经理拿走全部资金，否则公司拿走。为了激励员工的积极性，分行经理会效仿公司，和业务员对赌。业务员努力带来的成交会立即以佣金形式予以返还，如果参与对赌还会有额外收入；当然，如果成交不佳，还有可能亏钱。

  “赌局”全凭自愿，也延续了几年，但在最近一个月悄然停止。王栋透露，主要是公司无新项目可“赌”。

  受楼市调控政策影响，王先生所在的平台基本无新的代理项目，只能专心蓄客，业务员们领取数千元的基本工资。

  《每日经济新闻》记者注意到，该平台网站显示，上海约有400个项目在售或代售，王先生解释称，多处于“无房可售”状态。

  有数据统计显示，10月上海新建商品住宅成交87万平方米，环比9月下滑16%，同比则下降43%。在新增供应方面，10月上海新建商品住宅新增供应面积为30万平方米，较9月的72万平方米，下降了58%。从开盘数目看，10月上海及周边新建商品项目开盘或加推的共36个，而这一数据在9月为50个。

  上海多家中介机构的工作人员向《每日经济新闻》记者透露，进入10月，无论是新房还是二手房，成交都少了。

  中原地产的一位工作人员透露，上海的很多新房项目都处于停滞状态、无房可卖，直接影响了中原的分销渠道；而且，二手房市场的成交也变得缓慢。

  对于后市，该工作人员表示，目前交易放缓暂时不会对中原的门店规模产生冲击，市场万一缓过来，扛过去就没事了。

  年初还要上市 年末突然裁员

  房地产市场走热，直接带动房产经纪市场的高潮，中介公司则趁机扩张，增开门店、打造自己的线上产品、移动客户端……甚至将上市提上日程。

  张淼（化名）即是这场扩张的受益者。因为薪水的涨幅较大，公司同时营造出扩张和上市的态势。今年初，张淼入职中介公司，从事自己心仪的技术类工作，并准备大干一场。

  一方面琢磨竞品，研究房地产行业的发展趋势、客户喜好；另一方面，张淼还不得不提升自己在计算机技术方面的能力，并希望有朝一日有拿得出手的产品，即便日后换个东家也有足够的底气。

  然而，进入11月，当初豪言壮语言犹在耳，公司的员工却已是惊弓之鸟。身边同事在毫无征兆的情况下被裁，张淼意识到房地产市场新一轮调控的效果开始在中介行业发威。

  眼下更棘手的是“年底工作不好找”，张淼试图留下来年后再做打算，但这场裁员危机并未有停下来的迹象，裁员的范围也越来越大，几乎涉及了公司的所有部门。

  张淼希望公司可以挺过这一关，至少挺过这一年，以至于自己简历上对这段职业任期的显示超过一年，不会影响自己日后的求职。

  即便如此，张淼清楚，这个冬天或许要提早回家过年，他不得不开始新一轮求职，争取年前敲定，节后可以快速入职。他发誓若能成功离开，一定不再回房产经纪行业，这是个靠天吃饭的行业，努力不会胜天。

  多位中介人士向《每日经济新闻》记者表示，中介行业直接裁员并不多见，一般会是严格考核，不合格者降级、降薪，当然市场的波动、收入的变化会让一批无法生存的人离开，有的人半年只能开 一单，肯定转行。

  此外，靠佣金抽成赚取收入的中介机构从业人员对提成和考核方案最为敏感。据《每日经济新闻》记者了解，今年早些时候，中原地产工商铺部对经理、区域经理和总监的提成制度做出了变革，导致团队员工大量流失。

  此前在中原地产就职2年的张先生告诉记者，原来中原地产的提成是按组别业绩总额为基数，经理们可以通过扩大组内成员人数来增大提成基数；如今，提成基数变为人均业绩，导致管理层收入减少。

  面对市场下滑，张先生选择自己创业，开一家规模较小的中介公司，通过减少公司的层级压缩分成的人数，保证管理层的收入，并以此提高基层员工的工资水平。

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  一线销售员说：卖房子容易了 提成点却下降了

  ◎每经实习记者 马玮炜

  曾被媒体评为十大最赚钱行业之一的房地产业，给无数年轻人带来机会与梦想。今年，全国不少城市的楼市再迎爆发式增长，许多房企更是早早完成了全年销售额指标。

  房子如此好卖，身处市场一线的营销人员是否获益良多？他们的薪酬是不是也因为市场而水涨船高并充满惊喜？《每日经济新闻》记者随机采访了几位在上海从事楼盘销售的一线工作者，听他们分享个中心得与体验。

  降低提成点 收入持平

  来自江苏南通的陈先生今年刚满30岁，从事房地产销售已8年。在上海，他经历过2010年的房价暴涨、2014年的短暂低迷，但是这种起伏并未影响过他在这个行业的坚持。他说，“对于我们这种学历（高中毕业）的来说，这个行业，在收入上还是比较有奔头的。”

  相较于前几年的频繁跳槽，陈先生表示自己从2014年开始就稳定在好世置业，这家来自日本的开发商，在上海的马陆和南翔都有项目。

  陈先生表示，2014年在好世天马公馆做销售时，最高的月收入也能上2万元。当然因为有淡旺季之分，以及楼盘有开盘销售的节点问题，低的时候也只能靠基本工资。“要说平均值的话，一个月1万多元，是我和这边绝大多数员工的收入概况。”

  从去年末到今年9月，上海楼市这非凡的一年也让人们对陈先生这样的一线销售员的收入充满想象，年薪百万不是梦吗？陈先生给出的答案是保守的，“其实收入和前几年没有什么太大的差别，销量上去了，卖房子容易了，提成点也下去了。”

  “现在我们合同上签的是最低‘万八’（即万分之八）的提成，其实工资到底是怎么样的算法，我们也不是特别清楚，反正收入和以前大约持平，只不过市场好成交更容易，压力小一点而已。”他告诉记者。

  每年都有提升 好项目更赚钱

  来自浙江绍兴的郑先生显然对这份工作更有激情。他告诉记者，这是他做房地产销售的第三个年头，从刚入行的懵懂无知，到现在的高收入，这份工作给他带来了从物质到精神的很多收获。

  “我是2014年入行，刚入行那年大概一年就六七万元吧，毕竟一切都不熟悉。到去年，我的年收入大概是20万元，与周围同事基本差不多。今年市场更好些，大约有30万元，这也高于周围同事的平均值。”郑先生告诉记者。

  据了解，郑先生所在的香溢天地项目是融创中国在上海普陀区开发的酒店式公寓，单价在6.5万元/平方米。由于大户型居多，所以总价往往要上千万元。“虽然对酒店式公寓来说，这个总价不低，但融创一直以来的劲猛风格，充分利用了今年的市场优势，卖得不错。”有位购房者告诉记者。

  对于这一点，郑先生也表示认同，融创的销售在整个行业来说，也是收入较高的。在市场普遍好的情况下，项目和地段的优势还不算明显，但一旦市场有些波动，这些影响就会很明显。至于具体的提成份额，郑先生并不愿意透露，只表示对其还是比较满意的。

  别墅异常好卖 销售轻松不少

  “别墅项目的快速去化，才是今年楼市‘大牛’的最好佐证。”华润中央公园的销售人员周先生这么告诉记者，“火到什么程度？8月份的时候暂停销售，9月份做过一批新的价格报备。这盘好几年没怎么动，今年一下子几乎卖空。”

  关于个人收入，他表示并没有外界说的开单吃半年那么夸张，卖一套的提成是四五千元，一个月卖两三套，就能保障基本收入。“那些传说中年薪百万的销售还是离得挺远的，至少我身边没有。”他说。

  “但是市场好起来后，看别墅、买别墅的人多了，对我们是利好，如果十天半月没有客户，也许提成点能提高，但赚的钱是一样的，就会累很多。”他补充道。

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  科跟投机制样本：一项目年收益率14%属正常水平

  ◎每经记者 魏琼

  11月14日，国家统计局发布的数据显示，今年1~10月，全国房地产开发投资83975亿元，同比名义增长6.6%，增速比1~9月提高0.8个百分点。其中，住宅投资56294亿元，增长5.9%。

  中原地产市场总监张大伟表示，在前期市场火爆局面的支撑下，预计全年房地产销售总额达11万亿元，销售面积达13.5亿平方米，将全面刷新历史纪录。

  赶集网蓝领招聘数据研究院的调查报告显示，房地产营销人员的职位需求持续增加，房地产中介人员的薪资一路看涨，平均月薪超过8000元，人均涨幅高达18%以上。

  实行合伙人制的房企参与项目跟投的员工也将成为这一轮行情的直接受益者。具有多年房地产从业经验的一位内部人士告诉《每日经济新闻》记者，在项目跟投机制中，受益于销售业绩大涨，今年参与跟投的员工的收益将出现一定幅度的上涨。

  但是，并不是所有的员工工资都有上涨，甚至也出现员工工资同比下降的情况。各开发商之间进行着一场综合实力的优胜劣汰，从业人员的考核机制也相应发生了变化，如果不能调整状态迎头赶上，那么也无法分享这场行情盛宴。

  跟投项目 年收益率可达14%

  作为中国最大的住宅地产开发商之一，万科虽深陷股权之争，但其业绩也出现较大幅度的上涨。今年前10个月，万科实现销售金额3118.9亿元，同比增长52.8%。前三季度，万科实现归属于上市公司股东的净利润82.6亿元，同比增长20.5%；房地产业务毛利率为17.92%，较上半年微增0.37个百分点，预计全年毛利率将进一步回升。

  相较于多数房地产企业处于增收不增利的情况，万科则实现了利润和规模双双上涨。

  关于员工薪资，一位接近万科的内部人士告诉《每日经济新闻》记者，万科员工的工资每年都有一定程度的上涨，考虑到通货膨胀的缘故，底薪会按照一定比例上调。万科职业经理人的收入直接和业绩挂钩，在考核机制中，利润的增长远比规模的增长更为重要。整体而言，在业绩增长之下，员工收入提升是大概率事件。

  一位参与项目跟投的万科员工告诉《每日经济新闻》记者，目前其所跟投项目并未进入“收割期”，一般获取收益需要项目现金流回正，每个项目的时间不一样，一般需要2~3年，收益会高于银行的定期存款，还是可以接受的。

  该员工跟投了万科全国的40多个项目。谈及项目选择，其表示一般选择距离市中心近、地价便宜的项目，最重要的是资金回笼快，有时也会选择一些跟投人数多的项目。

  该员工表示，跟投机制给员工提供了一个投资渠道，但也存在一定风险。跟投项目均通过评估审核，但也不排除存在销售进展缓慢、资金沉在项目上迟迟不能回笼的情况。

  一位有多年房地产从业经验的业内人士告诉《每日经济新闻》记者，今年房企业绩大涨，实行合伙人机制的公司里参与项目跟投的员工今年的收益会出现一定幅度的增长。

  具有多年房地产猎头经验的蓝先生告诉《每日经济新闻》记者，万科珠三角某城市公司一位财物总监，年薪过百万元，名下跟投了一个项目，一年基本收益率达14%左右，本金和投资收益预计在5年内可以全部收回。

  据一位接近万科的内部人士告诉《每日经济新闻》记者，跟投项目一年14%的收益率属于正常水平，目前跟投的项目中绝大多数是盈利的，也存在尚未盈利的项目。广深和上海项目盈利能力强一些，关键看拿地和产品打造情况。合伙人制度主要是为了激励员工的积极性，项目的运营和盈利情况和员工投资收益直接相关。

  业绩好了 分蛋糕的人多了

  相较于万科员工跟投项目实现了投资渠道拓宽和收益增加，某一线房企的部分员工则出现了收入下滑。

  某一线房企的工作人员铴先生（化名）在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，公司在规模快速扩张之际，考核方式以及人员结构发生变化，项目团队增加了人员以及中高层领导，虽然业绩好了，但是分蛋糕的人多了，所获得的收益就减少了。

  据铴先生介绍，公司今年新加入了海外项目销售考核，如果海外项目销售业绩不达标，则要扣钱，如果业绩好就能获得丰厚的奖励。同时每人每月都要拿出1000元作为众筹资金给公司，以此奖励海外销售业绩优秀的同事，这就进一步拉大了收入差距。从目前来看，铴先生月收入出现了20%左右的下滑。

  谈及项目跟投，铴先生表示在业绩好的情况下，跟投获得的回报相当可观，但自己没有多余的资金，加上跟投项目回报周期较长，要到项目结算才收回投资收益，中途离职等不确定性因素太多。

  蓝先生告诉《每日经济新闻》记者，据观察，今年跳槽的员工少了，尤其是华南区域流动较少，华东区域的流动频率高一些。蓝先生介绍，跳槽主要和三个方面的因素有关，工作环境、收入以及个人能力，在收入少的情况下跳槽的频率会更高。

  从蓝先生介绍的3个非营销线高管跳槽案例中可以发现，薪资涨幅在20%~ 40%不等。而营销线的工作人员在今年这一轮业绩上涨之下的薪资涨幅，蓝先生认为是“离谱”的，因为收入直接和年终效应挂钩，涨幅基本上都在25%以上。